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　　局機關各股室、下屬各單位，各銀行，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

　　現(xiàn)將《泉港區(qū)商品房預售資金監(jiān)督管理實施意見》印發(fā)給你們，請認真抓好貫徹落實。

　　泉港區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局

　　2021年9月25日

　?。ù思鲃庸_）

　　                                                       泉港區(qū)商品房預售資金監(jiān)督管理實施意見

　　為進一步加強商品房預售資金監(jiān)督管理，規(guī)范預售資金的繳存使用行為，保障商品房項目工程建設，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、住建部《城市商品房預售管理辦法》、福建省住建廳《關于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的指導意見》（閩建〔2020〕7號）、《泉州市商品房預售資金監(jiān)督管理規(guī)定》（泉建房〔2021〕7號）等法律法規(guī)和文件的規(guī)定，結合本區(qū)實際，制定本實施意見。

　　一、 總則

　　（一）泉港區(qū)范圍內(nèi)申請商品房預售許可的項目，其預售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，適用本實施意見。

　　（二）泉港區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱區(qū)住建局）負責指導全區(qū)商品房預售資金監(jiān)管工作，負責本轄區(qū)范圍內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管的具體實施。

　　區(qū)住建局委托泉港區(qū)房地產(chǎn)管理站，負責區(qū)內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管制度落實情況的日常巡查、預售項目工程形象進度現(xiàn)場查勘、預售資金撥付受理和審核等工作。

　　商業(yè)銀行配合區(qū)住建局和區(qū)房地產(chǎn)管理站（以下統(tǒng)稱住建主管部門）共同做好商品房預售資金監(jiān)管工作，按照住建主管部門的審批意見及時撥付進度款項，配合預售資金監(jiān)管檢查工作等相關資料。

　　（三）建立預售資金監(jiān)管銀行名單，凡在我市轄區(qū)設立銀行或分支機構，具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務能力及網(wǎng)絡技術條件，沒有不良記錄，承諾遵守法律法規(guī)和監(jiān)管協(xié)議約定，積極配合住建主管部門做好預售資金監(jiān)管工作的，可向住建主管部門申請，加入預售資金監(jiān)管銀行名單，符合條件的政策性銀行也可申請加入。

　　二、監(jiān)管賬戶開設

　?。ㄋ模┮元毩⑸唐贩宽椖繛閱挝簧暾堅O立預售資金監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)應在取得建筑工程施工許可后、申請商品房預售許可前，從監(jiān)管銀行名單中選擇銀行作為監(jiān)管帳戶開戶銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行),開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱監(jiān)管銀行）。 

　　監(jiān)管賬戶不得開通除代扣稅費外的非柜臺渠道自助業(yè)務，已開通自動代繳代扣應予取消，辦理稅費代扣的，銀行應自開通之日起3日內(nèi)向住建主管部門報備。

　?。ㄎ澹╊A售項目因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，經(jīng)住建主管部門同意(有開發(fā)貸款的預售項目,還需經(jīng)發(fā)放開發(fā)貸款的監(jiān)管銀行同意),可從監(jiān)管銀行名單中選擇銀行增設或變更監(jiān)管帳戶。增設或變更監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應持監(jiān)管協(xié)議書向住建主管部門申請辦理預售方案變更備案，并進行公示。

　　建筑面積6萬平方米及以下的預售項目允許開設不超過2個監(jiān)管賬戶；建筑面積6萬平方米以上、12萬平方米及以下的預售項目允許開設不超過3個監(jiān)管賬戶；建筑面積12萬平方米以上的預售項目允許開設不超過4個監(jiān)管賬戶。

　?。╊A售資金監(jiān)管方案應當包括以下內(nèi)容：

　　1.項目工程總造價；

　　2.項目重點資金監(jiān)管額度；

　　3.工程形象進度計劃表；

　　4.工程款支付計劃表；

　　5.監(jiān)管賬戶名稱、賬號；

　　6.其他需要說明的情況。

　?。ㄆ撸┳〗ㄖ鞴懿块T通過區(qū)政府網(wǎng)站公示預售項目的監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶名稱及賬號。

　　商品房預售時，開發(fā)企業(yè)應當在售樓現(xiàn)場顯著位置公示預售資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶名稱及賬號等相關內(nèi)容。

　　三、預售資金繳存

　?。ò耍┥唐贩款A售時，開發(fā)企業(yè)應當提供所開設的監(jiān)管賬戶給購房人。商品房預售資金（購房人按照商品房買賣合同約定支付全部購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等），應當直接存入監(jiān)管賬戶。

　　分期付款方式的首付款不低于合同總價的30%，后續(xù)款項要合理安排入賬時間。

　?。ň牛╅_發(fā)企業(yè)應當協(xié)助購房人選擇承辦銀行柜臺轉賬、網(wǎng)絡銀行轉賬、銀聯(lián)商務POS機結算等方式將商品房預售資金實名直接存入監(jiān)管賬戶。

　?。ㄊ┓康禺a(chǎn)項目的開發(fā)貸款，包括土地使用權抵押貸款、在建工程抵押貸款等，應當用于所設置抵押的房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，并全部進入該項目的監(jiān)管賬戶。商品房項目辦理預售許可前存在土地使用權抵押的，應先轉成在建工程抵押,并將抵押貸款全部轉入預售資金監(jiān)管賬戶；土地使用權抵押貸款和在建工程抵押貸款已用于監(jiān)管項目前期開發(fā)建設費用的，在保證重點監(jiān)管資金額度的前提下，可憑發(fā)票進行抵扣。

　　住建主管部門在辦理房地產(chǎn)項目抵押備案、預售方案審核時應對開發(fā)貸款入賬情況嚴格把關。

　?。ㄊ唬┳〗ㄖ鞴懿块T應加強與不動產(chǎn)登記機構、公積金管理機構、商業(yè)銀行的溝通、協(xié)調(diào)，對購房人申請住房貸款的，要將個人住房貸款（包括公積金貸款等）直接劃入監(jiān)管賬戶。

　?。ㄊ┍O(jiān)管銀行應嚴格履行資金監(jiān)管協(xié)議，指定專人定期核查，發(fā)現(xiàn)商品房預售資金、開發(fā)貸款等未按時、足額存入監(jiān)管賬戶的，應及時告知住建主管部門。

　　四、預售資金使用

　?。ㄊΥ嫒氡O(jiān)管賬戶的商品房預售款、開發(fā)貸款等資金全部進行監(jiān)管，除應繳扣稅費外對保障工程建設的資金實行重點監(jiān)管。

　　重點監(jiān)管資金專項用于支付預售項目工程建設費用，重點監(jiān)管資金額度按照項目工程總造價的1.2倍核定。工程總造價包括項目所需的建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設等相關建設費用總額；其中，住宅項目應包括達到同步交付使用條件所需的建設費用；帶裝修的，還包括裝修成本費用。

　　（十四）應繳稅費及重點監(jiān)管資金以外的為一般監(jiān)管資金，可用于支付監(jiān)管項目的借（貸）款本金和利息，繳納土地款、行政事業(yè)收費、營銷費用及辦公費用等。預售項目留足重點監(jiān)管資金后（應繳稅費除外），在項目無拖欠工程款和農(nóng)民工工資的情況下，開發(fā)企業(yè)可以申請?zhí)崛∫话惚O(jiān)管資金撥付至其基本戶。

　?。ㄊ澹╅_發(fā)企業(yè)應當根據(jù)項目建設方案（含單體工程、道 路綠化、配套設施等）及施工進度編制預售項目用款計劃，用款計劃應按照節(jié)點申請支取。具體按以下要求辦理：

　　1.取得商品房預售許可證后，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預售資金不超過監(jiān)管額度的25%；

　　2.工程建設進度達50%（按施工建筑面積計算），累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預售資金不超過監(jiān)管額度的40%；

　　3.主體結構封頂后，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預售資金不超過監(jiān)管額度的50%；

　　4.外墻裝修完畢腳手架拆除，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預售資金不超過監(jiān)管額度的70%；

　　5.單體驗收完成，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預售資金不超過監(jiān)管額度的80%；

　　6.取得《工程竣工驗收備案表》且無拖欠工程款和農(nóng)民工工資的，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預售資金不超過監(jiān)管額度的95%。

　　開發(fā)企業(yè)申請重點監(jiān)管資金使用節(jié)點時，應當向住建主管部門提供相關資料進行核驗，具體程序詳見附件。

　?。ㄊ╅_發(fā)企業(yè)依據(jù)資金使用節(jié)點要求申請撥付監(jiān)管資金，應當根據(jù)資金用途提供相關資料。具體程序詳見附件。

　　（十七）開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，經(jīng)房屋交易機構辦理完網(wǎng)簽合同備案注銷手續(xù)或網(wǎng)簽合同簽約注銷手續(xù)后，申請退回相應購房款。

　?。ㄊ耍┮蛸Y金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應提交沖正申請表、承辦銀行出具的證明文件等資料申請辦理不明入賬沖正業(yè)務。由于發(fā)放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，還應當提供發(fā)放資金銀行出具的證明文件。

　　（十九）開發(fā)企業(yè)提交資金使用申請后，住建主管部門應在受理之日起3個工作日內(nèi)完成審核。

　?。ǘ┍O(jiān)管銀行按照住建主管部門監(jiān)管意見撥付相關款項時，除支付法定稅費、行政事業(yè)性收費以及開發(fā)企業(yè)已支付的費用外，應當直接打入施工企業(yè)、經(jīng)銷商、代理商等指定的賬戶，不得將款項打入開發(fā)企業(yè)的賬戶。

　?。ǘ唬┓ㄔ旱认嚓P部門依法對監(jiān)管賬戶的預售資金進行凍結和扣劃的，監(jiān)管銀行有義務按照監(jiān)管協(xié)議約定，向有關部門提供預售資金監(jiān)管有關文件規(guī)定及監(jiān)管協(xié)議等文件，以說明商品房預售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并于當日書面告知住建主管部門。住建主管部門應及時致函相關部門，說明預售資金的用途及凍結、扣劃的風險。

　　五、預售資金監(jiān)管解除

　?。ǘ╊A售項目竣工通過驗收備案（預售申報價格包含裝修的，裝修工程也應通過竣工驗收）、按規(guī)定繳清住宅專項維修資金并辦理項目不動產(chǎn)首次登記后，開發(fā)企業(yè)可向住建主管部門申請解除商品房預售資金監(jiān)管。監(jiān)管賬戶對應多個預售項目的，應在其對應的所有預售項目均符合條件后才能解除監(jiān)管。具體程序詳見附件。

　　（二十三）開發(fā)企業(yè)憑住建主管部門出具的監(jiān)管意見向監(jiān)管銀行申請辦理結算手續(xù)，解除商品房預售資金的監(jiān)管。

　　六、違規(guī)情形處理

　　（二十四）開發(fā)企業(yè)有下列行為的，由住建主管部門責令限期整改，整改期間對存在違規(guī)行為的項目暫停撥付商品房預售資金，暫停該企業(yè)在轄區(qū)范圍內(nèi)所有開發(fā)項目的預售許可、現(xiàn)售備案：

　　1.存在違法違規(guī)行為導致工程停工的；

　　2.預售項目存在嚴重質(zhì)量問題的；

　　3.預售項目未按期交付使用的；

　　4.違反規(guī)定直接收取商品房預售資金的；

　　5.未按要求及時將預售款、開發(fā)貸款等資金存入監(jiān)管賬戶的；

　　6.未按規(guī)定使用商品房預售資金的；

　　7.提供虛假資料套取商品房預售資金的；

　　8.未按規(guī)定繳清住宅專項維修資金；

　　9.代收代繳資金未及時繳交的；

　　10.其他違反商品房預售資金監(jiān)管的行為。

　　局機關及下屬事業(yè)單位要加強信息互通、聯(lián)動。

　　（二十五）監(jiān)管銀行有下列情形之一的，由住建主管部門發(fā)函要求其限期整改，通報人民銀行、銀保監(jiān)組處理，直至移出預售資金監(jiān)管銀行名單，取消承接新的監(jiān)管業(yè)務：

　　1.未按要求及時將預售款、開發(fā)貸款等資金存入監(jiān)管賬戶的；

　　2.發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)收存預售資金行為，未及時通報住建主管部門的；

　　3.未經(jīng)住建主管部門同意擅自撥付商品房預售資金的；

　　4.其他違反預售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。

　　移出預售資金監(jiān)管銀行名單的，兩年內(nèi)不得再加入預售資金監(jiān)管銀行名單。

　　七、附則

　?。ǘ┍緦嵤┮庖娮怨贾掌?0日后開始施行，由區(qū)住建局負責解釋。

　　附件：預售資金監(jiān)管各個流程操作程序

　　附件

　　預售資金監(jiān)管各個流程操作程序

　　一、簽訂監(jiān)管協(xié)議操作程序

　　（一）提出申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，選擇監(jiān)管銀行并填寫提交監(jiān)管賬戶、企業(yè)基本信息、監(jiān)管金額等相關內(nèi)容。

　?。ǘ┮峤?/p>

　　1.預售資金監(jiān)管方案；

　　2.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

　　3.企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書；

　　4.建設工程規(guī)劃許可證；

　　5.建筑工程施工許可證；

　　6.規(guī)劃總平面圖紙；

　　7.地名命名文件；

　　8.其他應當提供的資料。

　　增設賬戶只需提交預售資金監(jiān)管方案及發(fā)放開發(fā)貸款（若有）監(jiān)管賬戶銀行意見。

　　變更賬戶只需提交申請表、原監(jiān)管協(xié)議（開發(fā)企業(yè)及原監(jiān)管銀行）、原監(jiān)管賬戶銀行出具的監(jiān)管資金劃轉同意函。

　?。ㄈ┍O(jiān)管協(xié)議簽訂。住建主管部門、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議。  

　　二、監(jiān)管資金使用節(jié)點核驗操作程序

　?。ㄒ唬┨峤簧暾垺ｉ_發(fā)企業(yè)提交申請表。

　　（二）要件提交

　　1.達到預售條件，提交《商品房預售許可證》；

　　2.工程建設進度達50%，提交由施工、監(jiān)理單位的書面證明材料和施工現(xiàn)場照片；

　　3.主體工程封頂，提交由施工、監(jiān)理單位的書面證明材料和施工現(xiàn)場照片；

　　4.外墻裝修完畢腳手架拆除，提交由施工、監(jiān)理單位的書面證明材料和施工現(xiàn)場照片；

　　5.單體驗收完成，提交單體工程竣工驗收記錄表；

　　6.完成綜合驗收備案的，提交綜合驗收備案證明；

　　7.其他應當提供的資料。

　　三、稅費撥付操作程序

　　（一）提交申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表。開發(fā)企業(yè)可采取代扣方式進行稅費繳交，采取稅費代扣的，開發(fā)企業(yè)應自代扣協(xié)議簽訂之日起3日內(nèi)向住建主管部門報備。

　?。ǘ┮峤?。

　　1.納稅申報表；

　　2.監(jiān)管帳戶的資金余額憑證以及上一次核準款項的撥款憑證。

　　（三）資金撥付。對符合撥付條件的，經(jīng)住建主管部門同意，監(jiān)管銀行及時撥付；對不符合撥付條件的，予以退回。

　　四、重點監(jiān)管資金撥付操作程序

　　（一）提交申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表。

　?。ǘ┮峤?/p>

　　1.用于支付建設施工進度款，提供經(jīng)建設管理部門備案的工程施工合同、施工監(jiān)理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請；

　　2.用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同；

　　3.用于支付本工程其他相關費用的，提供申報項目發(fā)生金額的正式發(fā)票復印件（加蓋單位公章，原件核對）；

　　4.監(jiān)管帳戶的資金余額憑證以及上一次核準款項的撥款憑證。

　?。ㄈ┵Y金撥付。對符合撥付條件的，經(jīng)住建主管部門同意，監(jiān)管銀行及時撥付；對不符合撥付條件的，予以退回。

　　五、一般監(jiān)管資金撥付操作程序

　?。ㄒ唬┨峤簧暾?。開發(fā)企業(yè)提交申請。

　?。ǘ┮峤弧?/p>

　　1.提供施工單位出具的無拖欠工程款和農(nóng)民工工資證明；

　　2.監(jiān)管帳戶的資金余額憑證以及上一次核準款項的撥款憑證。

　　（三）資金撥付。對符合撥付條件經(jīng)住建主管部門審批同意的，監(jiān)管銀行及時撥付；對不符合撥付條件的，予以退回。

　　六、預售資金監(jiān)管解除操作程序

　?。ㄒ唬┨峤簧暾?。開發(fā)企業(yè)提交申請表。

　　（二）要件提交

　　1.施工企業(yè)出具的無拖欠工程款證明；

　　2.住宅專項維修資金繳交情況確認單；

　　3.建設工程竣工備案證明；

　　4.項目不動產(chǎn)首次登記證明。

　　（三）資金撥付。對符合條件的，予以解除監(jiān)管并出具監(jiān)管意見；對不符合條件的，予以退回。